グループ滞在に最適化したホテル「illi Stays」の企画・開発・運営を手掛ける、株式会社BARE NOTE STUDIO（東京都渋谷区、代表取締役：黒木 郁己、以下BNS）が出資する株式会社Concept K（本社：東京都渋谷区、代表取締役社長：多幾 宏平、以下Concept K）は、JA三井リース建物株式会社（本社：東京都中央区、代表取締役社長：工藤 真樹、以下JA三井リース建物）とともに、訪日外国人・海外ビジネスパーソン向けの高品質サービスアパートメントブランド「KYŌ RESIDENCE」の第一弾として「KYŌ RESIDENCE 新宿代々木」を2026年7月より先行開業いたします。

本件は、既存賃貸マンションをフルリノベーションし、都心で構造的に供給が不足する「1〜3カ月の中⻑期滞在」市場に新たな投資モデルを提示するものです。本リリースでは投資設計の論拠と市場ポテンシャルをご紹介いたします。
本プロジェクトは、2026年9月のグランドオープンに向けた第1弾リリースであり、今後さらなるプレミアムユニットの公開を予定しています。

▼KYŌ RESIDENCE 公式サイト
WEB:https://kyo-residence.jp/

■着眼点｜都心「長期滞在市場」の構造的な供給不足

訪日外客数は2025年に年間4,268万人超を記録し過去最高を更新。2026年3月には単月で約362万人(JNTO 推計)に達するなど増加傾向が続いており、滞在形態も「モノ消費」から「コト消費(体験・滞在型)」へのシフトが鮮明です。数週間〜数ヶ月単位で滞在する欧米人や、出張に休暇を組み合わせるブリージャー(ビジネス+レジャー)層を中心に、ホテル以上のプライバシーと生活の自由度を備えたサービスアパートメントへのニーズが急速に高まっています。

Concept Kの出資株主でもあるE-HOUSING社が運営する外国人向けプラットフォームのデータでは1年間で掲載するサービスアパートメントへの予約問い合わせが約8,200件に達し、うち約72%が「90 日以内」、87%が「180日以内」の短〜中期滞在ニーズです。需要国別では米国・カナダが最多、フランス、ドイツと欧米系が上位を占めます。しかし問い合わせの約1/3は空室情報不足や審査の煩雑さからホテルへ流出しており、高品質な中期滞在プロダクトの供給不足が大きな機会損失を生んでいます。

■投資設計の特長｜「可処分空間の最大化」による高収益モデル

本プロジェクトの核心は、従来の賃貸マンション設計（収納・水回り重視）を「短〜中期滞在者の行動様式」に合わせて再構築することにあります。デッドスペース（過剰な収納・廊下・和室など）を削減し、メインの生活空間（LDK）へ集約することで、限られた面積の中に「圧倒的なゆとり」を創出。空間の再定義とターゲット、貸し方の変更により、従来の相場を大きく上回る、坪賃料約2倍の収益性を実現するバリューアップモデルを構築しています。

さらに、既存テナントが残る段階から順次工事とサービスアパートメント（SA）転換を進めることで、賃貸収益を確保しながら段階的に利回りを向上。将来的には全室SA（定借）化による建替えあるいは用途地域によってはホテル転換といった柔軟な出口戦略を描くことが可能です。

■Concept Kの強み｜4社ONE TEAMによるインハウス一貫体制

高い投資パフォーマンスの背景には、投資企画・ファイナンス・デザイン・リーシングの各機能を外部委託せず、出資株主4社で垂直統合するインハウス体制があります。他社依存による情報の非対称性・コストの中間マージン・スピードロスを排除し、投資家目線の一貫した意思決定とプロダクトの品質管理を実現しています。

機能	担当会社	強みと実績
投資企画・プロデュース	マーケティングリアルティ合同会社	機関投資家向け多アセットのバリューアップ実績。独自のマーケティングと不動産投資ロジックを融合した次世代アセット開発。
ファイナンス・AM	W & Company合同会社	強い業界ネットワークとプロジェクトファイナンス力を有し、機関投資家との豊富な実績を持つ。
ブランディング、デザイン・施工管理・運営	株式会社BARE NOTE STUDIO	グループ滞在に最適化したブティックホテル「illi Stays」を25拠点展開。空間価値の最大化するモノづくり、業界水準を圧倒的に上回るADR/OCC実績、無人運営ながら高い満足を獲得するノウハウを持つ。
マーケティング戦略・リーシング	株式会社E-HOUSING	強力な外国人向け賃貸プラットフォームを運営。独自アルゴニズムにより広告費をかけずSNSコンテンツで累計1万件超の問い合わせを獲得（コンテンツビューは2億回以上）。月間SA問い合わせ約1,500件獲得する直接集客基盤。

■プロダクトの設計思想｜可処分空間の最大化による坪単価向上

本プロジェクトの核心は、従来の賃貸マンション設計（収納・水回り重視）を「短〜中期滞在者の行動様式」に最適化して再設計する点にあります。デッドスペース（収納・廊下・和室）を削減しLDKに集約することで、坪単価あたりの収益効率を向上させています。

	301号室	302号室
専有面積	50.8㎡	40.7㎡
リノベ前（既存間取り)	2LDK（LDK 11.1畳 / 洋室x2）収納・廊下が全体の約30%を占有	1LDK（LDK 10.1畳 / 洋室 5.0畳）廊下などデッドスペースが多数
バリューアップポイント	部屋数を絞ることで、メインの生活空間（LDK）をリノベーション前比で約46%拡大。可処分スペースを最大化し、長期滞在においてもストレスのない「圧倒的なゆとり」を物理的に具現化。	専有部内のデッドスペースであった廊下を取り込み、メインの生活空間（LDK）をリノベーション前比で約34%拡大。単なる面積の変更に留まらず、仕切りを排した「抜け感」のある空間設計により、40㎡台のコンパクトな1LDKでありながら、数値以上の開放感と居住性を実現。

■物件概要

名称：KYŌ RESIDENCE 新宿代々木
所在地：東京都渋谷区代々木4丁目34-7
アクセス：京王新線「初台」駅 徒歩5分 / 小田急小田原線「参宮橋」駅 徒歩7分
構造・規模：鉄筋コンクリート造（RC）・地上4階建
先行開業：2026年7月（先行2ユニット稼働開始）
公式サイト：https://kyo-residence.jp/

※物件の詳細仕様・設備・賃料・全ユニット情報は2026年9月のグランドオープン時に公開いたします。
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